Tugas utama seorang pelaksana lapangan sebuah proyek properti adalah mempersiapkan pelaksanaan proyek dengan sebaik-baiknya.
Dari saat proyek dimulai sampai dengan proyek selesai, dari hal-hal kecil sampai dengan hal-hal yang besar.
Pelaksanaan proyek yang akan dibahas ini adalah pelaksanaan proyek yang dikerjakan oleh perseroan terbatas (PT) bukan proyek kecil yang bisa dilakukan oleh orang pribadi.
Untuk proyek yang dilakukan oleh orang pribadi tahapan pelaksanaannya lebih sederhana namun bisa juga berpedoman kepada tahapan yang akan dibahas ini.
Logikanya, jika anda memahami pelaksanaan sebuah proyek yang lebih besar yang tentu saja lebih kompleks permasalahannya maka untuk melaksanakan proyek yang lebih sederhana, anda dengan amat mudah memahami dan melakukannya.
Perbedaan antara proyek kecil dengan proyek besar dapat juga dilihat dari jenis perijinan yang harus diurus. Untuk proyek dengan skala besar wajib mengurus perijinan dari awal seperti Ijin Lokasi (IL) atau Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang (PKKPR) sampai dengan IMB induk atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Sedangkan untuk perumahan dengan skala kecil yang bisa dilakukan dengan atas nama orang pribadi tidak memerlukan IL atau PKKPR. Anda bisa langsung memecah sertifikatnya di kantor pertanahan untuk kemudian diajukan IMB/PBG per-unitnya.
Namun langkah ini tergantung kebijakan di kantor pertanahan dan instansi lainnya yang berhubungan dengan perijinan proyek.
Jika pemecahan sertifikat mensyaratkan pengurusan siteplan terlebih dahulu maka Anda musti mengurus siteplan terlebih dahulu. Sesederhana itu.
Secara umum ada beberapa tugas seorang pelaksana pada tahap persiapan proyek, diantaranya survey pasar, survey harga material, konsultasi ke pihak terkait, persiapan legalitas, sosialisasi warga, mengurus perizinan proyek, mempersiapkan proposal kerjasama dengan berbagai pihak dan mengajukan anggaran operasional.
Survey pasar
Pentingnya survey pasar ini berkaitan dengan potensi daya beli konsumen terhadap perumahan, harga material bangunan, developer kompetitor, harga jual perumahan kompetitor, dan data demografi kota setempat.
Data-data ini diperlukan untuk menentukan segmentasi pasar yang dibidik. Selain itu data-data tersebut juga diperlukan untuk merancang strategi marketing.
Jika daya beli konsumen di lokasi tersebut tinggi, ditandai dengan banyaknya kegiatan ekonomi dan sudah ada beberapa proyek perumahan yang mampu diserap pasar, maka terbuka peluang kita membangun perumahan dengan spesifikasi serupa.
Tetapi apabila lokasi tersebut masih sepi, jumlah penduduk dan kegiatan perekonomian tidak begitu banyak maka harus ada kajian lagi supaya dapat memastikan proyek yang akan dibangun bisa sukses dalam penjualan.
Indikator selanjutnya adalah jika di lokasi sudah banyak pengembangan perumahan menengah ke atas, maka kitapun bisa merencanakan proyek untuk pasar menengah ke atas.
Demikian juga jika di lokasi masih untuk perumahan menengah ke bawah, bahkan perumahan subsidi, maka kita harus mengikuti kemampuan dan daya beli masyarakat.
Akan berbahaya jika di lokasi yang masih untuk perumahan menengah ke bawah, lalu ada developer yang nekad membangun perumahan untuk menengah ke atas.
Survey harga material
Melakukan survey harga material amat penting dilakukan supaya biaya pembangunan proyek nantinya bisa diperkirakan.
Dengan adanya data harga material pembuatan RAB proyek bisa lebih teliti karena dibuat berdasarkan harga sebenarnya.
Konsultasi ke dinas terkait
Tugas selanjutnya seorang pelaksana adalah melakukan konsultasi ke instansi terkait perihal kesesuaian lokasi dengan rencana pembangunan proyek.
Konsultasi ini bertujuan agar perencanaan proyek sesuai dengan tata ruang setempat. Artinya jika kita akan membangun perumahan, memang lokasi yang akan dibangun proyek tersebut peruntukannya adalah untuk perumahan. Lebih dikenal dengan istilah zona kuning.
Jika tidak memastikan peruntukan lokasi ini terlebih dahulu maka terdapat kemungkinan pembelian lahan untuk dibangun perumahan namun peruntukannya bukanlah untuk perumahan.
Kondisi ini pernah terjadi, ketika seorang developer mendapatkan penawaran harga tanah yang murah, lalu langsung membayar dalam bentuk uang tanda jadi atau uang muka.
Namun tentu saja transaksi tidak dapat berlanjut secara lokasi tersebut bukanlah untuk zona permukiman tetapi zona pertanian.
Jika tanah tersebut berada di zona pertanian maka lokasi tersebut tidak akan bisa dibangun perumahan, apalagi lokasi tersebut masuk zona Lahan Sawah Dilindungi (LSD), wah ribet lagi urusannya. Sepertinya tidak akan pernah bisa dibangun perumahan.
Karena saat ini pemerintah lagi giat-giatnya melingdungi sawah dari serangan pembangunan perumahan.
Dinas terkait yang biasanya dapat dimintai keterangan adalah dinas tata ruang atau dinas tata kota. Atau secara umum bisa mendatangi kantor Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) setempat.
Karena di PTSP tersebut terdapat berbadai pelayanan terhadap kebutuhan informasi masyarakat.
Konsultasi ke Notaris
Selain itu di tahap awal seorang pelaksana proyek juga diperlukan konsultasi ke notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Konsultasi ini diperlukan untuk mendapatkan kepastian tentang legalitas tanah yang akan dibeli. Jadi tahapan ini dilakukan apabila rencana mengakuisi lahan sudah memasuki tahapan yang lebih serius.
Tahapan ini ditandai dengan developer sudah mendapatkan copy surat-surat tanah. Surat-surat tana inilah yang akan dikonsultasikan ke Notaris.
Karena tentu saja Notaris amat memahami berbagai kondisi surat-surat tanah dan persyaratan apa saja yang musti dilengkapi untuk melaksanakan transaksi.
Notaris harus dapat memastikan bahwa tanah yang akan dibeli aman untuk developer, artinya tanah tidak dalam kondisi sengketa.
Jadi kita harus manut kepada Notaris tersebut. Jika Notaris bilang bahwa tanah ini rawan sengketa, jangan memaksakan untuk membeli lahan tersebut.
Tetapi jika Notaris dengan mantap mengatakan bahwa tanah tersebut aman, maka lanjutkan pembelian lahan.
Langkah selanjutnya jika masuk tahap transaksi atau pembelian, maka Notaris mempersiapkan dokumen pembelian tanah.
Termasuk tugas Notaris juga mempersiapkan segala legalitas perikatan seperti perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), perjanjian kerjasama lahan jika proyek dilakukan dengan pola kerjasama dengan pemilik lahan.
Demikian juga, jika pelaksanaan proyek dengan menggandeng investor dari luar proyek, maka seorang pelaksana proyek dengan bantuan notaris mempersiapkan juga draft perjanjian dengan mitra Investor.
Sosialisasi ke ‘penguasa wilayah’
Seorang pelaksana lapangan proyek juga harus konsultasi terlebih dahulu ke ‘penguasa wilayah’ setempat. Penguasa wilayah di sini termasuk penguasa secara formal atau non formal.
- Penguasa formal
Yang termasuk penguasa formal adalah camat, kepala desa/camat, ketua rukun warga (RW) dan rukun tetangga (RT) termasuk para warga.
Pada prakteknya mungkin tidak dalam bentuk konsultasi secara formal, mungkin sekedar ngobrol-ngobrol atau kulo nuwun saja.
Sebagai bentuk penghargaan kepada mereka bahwa kita orang baru akan berusaha di wilayah mereka.
Tetapi nanti jika sudah masuk ke tahapan serius nantinya akan ada surat rekomendasi dari penguasa wilayah tersebut.
Pentingnya surat rekomendasi tersebut adalah untuk memastikan bahwa masyarakat sekitar lokasi proyek tidak keberatan tentang pelaksanaan proyek.
Surat rekomendasi ini sebagai persyaratan untuk mengurus perizinan proyek selanjutnya.
Jadi nantinya akan ada tiga buah surat rekomendasi yaitu rekomendasi dari camat, kepala desa/lurah dan rekomendasi dari warga.
- Penguasa non formal
Sama dengan sifat konsultasi ke penguasa formal, konsultasi ke penguasa non formal ini lebih ke perkenalan saja.
Karena nantinya dalam pelaksanaan proyek biasanya para penguasa wilayah non formal ini memiliki peran. Terutama peran dalam hal pengamanan.
Tetapi jika mereka tidak diakomodir, peran mereka berubah menjadi ancaman terhadap keamanan proyek. 😀
Memang ada beberapa strategi dalam menghadapi penguasa non formal ini, bisa dengan tegas atau cara persuasif.
Proyek yang menerapkan pengamanan tegas ditandai dengan menggunakan tenaga pengamanan profesional.
Dengan tenaga profesional, maka peran penguasa non formal ini bisa dihilangkan.
Selain dengan menerapkan strategi pengamanan tegas developer bisa juga menerapkan strategi pengamanan persuasif. Strategi ini ditandai dengan penguasa non formal ini dilibatkan dalam pengamanan proyek.
Siapakah penguasa non formal itu? Mereka adalah para organisasi kemasyarakatan (ormas). Di beberapa daerah ormas ini sangat banyak.
Satu sisi keberadaan mereka mungkin menguntungkan pelaku usaha namun di beberapa kasus keberadaan mereka malah mengganggu jalannya proyek. Dua sisi mata uang.
- Sosialisasi ke warga
Tugas selanjutnya seorang pelaksana sebuah proyek adalah melakukan sosialisasi tentang pelaksanaan proyek kepada warga sekitar supaya tidak ada gangguan pada saat proyek sudah dijalankan.
Ia mempersiapkan segala hal yang berkaitan dengan sosialisasi dengan warga, jika disepakati ada berita acara sosialisasi dalam bentuk persetujuan warga maka direktur operasional mempersiapkan juga draft berita acaranya dan melakukan pembayaran kepada warga jika disepakati ada kompensasi kepada warga sekitar.
Mengurus perizinan proyek
Mengurus perizinan proyek perumahan di instansi terkait, seperti di pemerintah daerah, Dinas Tata Ruang, Badan Pertanahan Nasional (BPN), Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), Dinas Lingkungan Hidup, Dinas Pemadam Kebakaran, Dinas Pertanian, Dinas Pemakaman Umum, Dinas Perhubungan dan instansi lainnya.
Untuk mengurus perijinan ini seorang pelaksana proyek bisa membentuk tim sendiri karena banyak hal yang harus dilakukan.
Sehingga dengan membentuk tim maka pengurusan perijinan dapat berjalan sesuai target, sebisa mungkin lebih cepat.
Mempersiapkan perjanjian kerjasama (PKS)
Tugas selanjutnya pelaksana proyek adalah mempersiapkan PKS dengan perbankan. Persiapan dimulai dengan menyiapkan proposalnya sampai dengan memenuhi persyaratan PKS tersebut.
Dimana kerjasama dengan perbankan diperlukan untuk keperluan penjualan jika konsumen membeli melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
KPR inden
Lebih penting lagi fungsi PKS ini adalah untuk konsumen yang membeli secara inden. Dan pembiayaanpun juga dengan KPR inden. Artinya akad KPR dilaksanakan sebelum rumah dibangun.
Dengan adanya PKS dan akad KPR inden maka pembangunan unit rumah bisa dibantu dari uang pencairan KPR dari bank secara bertahap.
Misalnya ketika akad KPR cair dua puluh persen dari bank ke developer. Dengan uang pencairan ini developer bisa membangun unit rumah yang diakadkan.
Setelah pembangunan memenuhi syarat sesuai bobot yang diperjanjikan, maka selanjutnya developer bisa mengajukan lagi pencairan untuk bobot tertentu, begitu selanjutnya sampai uang KPR cair seluruhnya dan rumah selesai dibangun.
- Kredit Yasa Griya (KYG)
Dalam situasi tertentu, kerjasama dengan bank juga diperlukan untuk pengajuan KYG, Kredit Modal Kerja (KMK) atau Kredit Konstruksi dan lain-lain.
Dimana dengan pengajuan KYG atau Kredit Konstruksi kebutuhan modal untuk pelaksanaan proyek bisa dengan bantuan dari perbankan.
KYG bisa diajukan untuk membangun infrastruktur dan pembangunan unit rumah.
Dengan demikian jika seorang developer mendapatkan KYG maka ia dengan amat leluasa membangun proyek karena modal sudah tersedia.
Hanya saja syarat untuk mendapatkan KYG ini cukup sulit bagi developer baru karena bank akan memberikan KYG jika developer sudah berpengalaman mengelola proyek.
Akan lebih cepat lagi jika developer sudah pernah mendapatkan KYG sebelumnya dan KYG tersebut lancar sampai lunas.
Mengajukan anggaran awal
Tugas selanjutnya seorang pelaksana proyek adalah membuat anggaran pelaksanaan proyek. Sekurangnya anggaran biaya untuk tahap persiapan.
Keperluan biaya pada tahap persiapan ini terdiri dari beberapa bagian yaitu untuk proses akusisi, desain, persiapan lahan, infrastruktur dasar, marketing communication dan overhead.
- Biaya untuk akuisisi lahan
Biaya untuk mengakuisisi lahan termasuk besarnya harga tanah ditambah dengan pajak-pajak dan biaya transaksi.
Besarnya harga tanah sudah ditentukan sesuai dengan negosiasi dengan pemilik lahan. Tinggal lagi cara bayarnya, apabila disetujui pembayaran tunai maka uang yang wajib disedikan adalah sebesar harga tanahnya.
Tetapi apabila disepakati pembayaran harga tanah secara bertahap maka keperluan uang di depan hanya untuk pembayaran uang muka atau down payment (DP).
PPh dan BPHTB
Demikian juga biaya untuk pajak-pajak transaksi, besarnya sudah ditentukan. Pajak transaksi tersebut yang menjadi kewajiban developer adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebear 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) sebesar Rp60 juta kecuali DKI Jakarta NPOPTKP-nya Rp 80 juta.
Tetapi terdapat kemungkinan pajak penjual atau Pejak Penghasilan (PPh) juga ditanggung oleh developer, sebesar 2,5% dari nilai transaksi.
Ini sering terjadi jika pembayaran tanah tidak tunai. Dimana pembayaran pajak ditanggung developer ini menjadi salah satu bargain negosiasi dengan pemilik agar pembayaran tanah tidak tunai di depan.
Jadi negosiasinya berbunyi; pembayaran tanah bisa secara bertahap, tetapi pajak penjual ditanggung developer.
Fee notaris
Biaya selanjutnya yang harus dipersiapkan adalah biaya fee untuk notaris, besarnya tergantung notaris meminta honorariumnya.
Memohonkan sertifikat
Biaya selanjutnya yang harus dihitung adalah biaya untuk memohonkan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB).
Apabila sudah dibuat anggaran untuk mengurus sertifikat tanah proyek menjadi HGB maka penganggaran awal adalah untuk keperluan awal juga.
Tidak perlu membuat anggaran untuk seluruh permohonan sertifikat sampai selesai.
Misalnya untuk biaya mendaftaran berkas. Karena keperluan biaya tersebut bertahap sesuai dengan progres perjalanan berkas di kantor pertanahan.
Biaya untuk pihak lain
Keperluan biaya ini pada umumnya adalah untuk keperluan persiapan berkas di kantor desa atau kelurahan.
Biaya ini diperlukan apabila tanah belum bersertifikat atau masih girik. Karena apabila tanah masih giri terdapat beberapa kelengkapan berkas yang harus dipenuhi.
Diantaranya surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan penguasaan fisik secara sporadik serta legalisir letter C jika girik tanah tersebut tidak ada aslinya.
- Biaya untuk desain
Besarnya biaya untuk membuat desain proyek ini tergantung nilai proyek. Semakin besar nilai proyek maka biaya desain juga lebih tinggi.
Untuk proyek-proyek sederhana seperti perumahan menengah ke bawah, desain juga cukup sederhana dengan biaya tidak terlalu besar. Tergantung mutu desain dari arsitek, dan si arsitek menghargai karyanya bagaimana.
Ada arsitek yang meminta biaya tinggi karena memang hasil kerjanya bagus, tetapi ada juga arsitek meminta biaya yang murah tentu saja berbanding lurus dengan mutu kerjanya.
Itu wajar, sesuai dengan adagium; ada mutu ada harga
Untuk proyek-proyek untuk segmen menengah ke atas, biaya desain lebih besar. Karena arsitek yang mendesain juga arsitek yang sanggup membuat produk yang bagus.
Untuk proyek seperti ini, selain fee arsitek masih ada fee perencana lainnya seperti struktur, perencana mekanikal elektrikal plambing (MEP), MEP kawasan perumahan, perencana taman (landscape). Biayanya ralatif sesuai mutu yang dibutuhkan.
- Biaya untuk persiapan lahan
Kebutuhan biaya untuk persiapan lahan berbeda-beda untuk tiap proyek. Karena biaya ini tergantung kondisi fisik lokasi.
Ada kondisi lahan yang sudah cukup bagus, artinya tidak memerlukan pekerjaan berat untuk memulainya.
Mungkin hanya butuh pekerjaan perataan lokasi, pembersihan semak dan pohon, pembersihan puing-puing atau pekerjaan lainnya yang tidak membutuhkan alat berat.
Namun ada juga kondisi lahan yang memerlukan pekerjaan berat seperti pengurukan, cut and fill atau pekerjaan lainnya.
Pengurukan diperlukan apabila elevasi tanah proyek rendah dibanding elevasi banjir yang pernah terjadi. Indikasi ini terlihat dalam rekomendasi peil banjir.
Atau secara fisik dapat dilihat bahwa kondisi tanah masih lebih rendah dibanding posisi sekitar.
- Biaya untuk infrastruktur dasar
Biaya selanjutnya yang diperlukan adalah biaya untuk infrastruktur dasar seperti membuat dasar badang jalan dan saluran.
Dengan dibutnya badan jalan maka kelihatan lokasi sudah berbentuk. Apalagi pengerjaan jalan ini sampai selesai dan rapi maka ini akan membuat proyek kelihatan sangat siap untuk dijual atau pekerjaan selanjutnya.
Memang ada syarat jika pekerjaan jalan sampai finishing perkerasan seperti beton, paving atau aspal. Syaratnya adalah mutu masing-masing pekerjaan tersebut harus bermutu bagus.
Sehingga jalan tidak rusak jika nanti akan ditempuh oleh mobil, terutama mobil angkutan material proyek.
Kondisi ini disiasati dengan penggunaan mobil proyek yang kecil saja semacam kijang pick up atau sejenis. Sehingga beban yang diterima jalan tidak terlalu besar dan jalan menjadi awet.
- Biaya untuk marketing communication (marcom)
Biaya selanjutnya yang dibutuhkan di tahap awal proyek adalah kebutuhan untuk marcom. Besarnya kebutuhan awal untuk marcom ini tergantung strategi pemasaran yang akan digunakan.
Apakah nantinya pemasaran akan menggunakan media-media yang berbiaya besar seperti pemasangan baliho, iklan video di media digital atau metoda pemasaran lainnya.
Yang paling bagus adalah kombinasi pemasaran digital dan konvensional.
- Biaya overhead
Biaya selanjutnya yang musti dianggarkan adalah overhead cost. Besarnya juga tergantung organisasi perusahaan atau organisasi proyek. Atau berapa banyak karyawan yang harus digaji di tahap awal.
Semakin banyak karyawan tentu biaya overhead juga semakin besar. Untuk mengantisipasi pengeluaran besar maka perlu ditetapkan skala prioritas kebutuhan karyawan di tahap awal.
Misalnya di awal-awal belum membutuhkan karyawan untuk marketing, dan pekerjaan teknis, belum butuh karyawan untuk logistik dan gudang atau belum perlu karyawan sebagai pengawas dan satpam.
Perekrutan karyawan sesuai kebutuhan proyek saja. Sehingga bisa menghemat pengeluaran gaji sekurangnya.
Strategi pengajuan anggaran
Anggaran seperti dibahas di atas ini dibuat oleh pelaksana untuk kemudian diajukan ke pimpinan perusahaan.
Nantinya pimpinan perusahaan meneliti kebutuhan tersebut untuk disetujui. Jika diperlukan pimpinan perusahaan mungkin saja minta revisi beberapa item, atau langsung disetujui. Ya, tergantung pimpinan perusahaannya.
Itulah tugas seorang pelaksana proyek properti pada saat persiapan proyek. Berat bukan? Amat berat malah.
Karena dialah yang mempersiapkan seluruh pekerjaan proyek, dialah yang menjadi motor penggerak proyek termasuk memperkirakan kebutuhan modal awal proyek.
Seyogyanya tugasnya tidak hanya pada saat persiapan awal proyek saja, nantinya akan berlanjut ke tahap pembangunan, sampai dengan pemasaran. Dialah yang mengkoordinir seluruh divisi proyek supaya bekerja dan bersinergi.
Pelaksana proyek ini boleh dinamakan project manager, site manager, direktur operasional atau penamaan lain. Bebas saja. Tergantung struktur organisasi perusahaan dan proyek.
Banyak kesalahan-kesalahan yang umum dilakukan oleh orang dalam mengajukan KPR (Kredit Pemilikan Rumah). KPR disini maksudnya kredit pemilikan rumah kepada bank.
Surat Keterangan waris adalah surat yang menerangkan tentang siapa saja ahli waris dari seseorang yang sudah meninggal dunia. 
Pada prinsipnya semua bank bisa menyalurkan KPR dengan DP nol rupiah atau 0 persen, karena saat ini tidak ada lagi larangan dari BI bagi bank yang menyalurkan KPR dengan pembiayaan sampai dengan 100%, atau plafond 100%, dengan demikian DP-nya nol rupiah atau nol persen.