Apakah Perlu Persetujuan Anak Ketika Seorang Ayah Ingin Menjual Tanah Atas Namanya, Sementara Istrinya Sudah Meninggal?

Terhadap pertanyaan ini harus dilihat beberapa kondisi tentang perolehan tanah tersebut apakah sebelum atau setelah menikah.

Jika diperoleh sebelum menikah

Kondisi pertama yang mungkin terjadi adalah tanah tersebut dibeli atau diperoleh si ayah sebelum menikah. Jika kondisinya seperti ini maka harta tersebut adalah harta bawaan si ayah.

Terhadap harta bawaan ini, apabila saat ini si ayah akan menjual tanah tersebut maka ia tidak membutuhkan persetujuan dari anak-anaknya.

Hal ini juga berlaku apabila yang meninggal adalah si ayah, jika itu tanah bawaan atas nama si ibu maka tidak diperlukan juga persetujuan dari anak-anaknya, karena itu adalah harta bawaan si ibu.

Terhadap perolehan tanah tersebut tidak masalah dengan cara apapun, apakah ia memperolehnya karena warisan, jual beli, hibah atau jenis perolehan lainnya.

Jika diperoleh setelah menikah

Kondisi selanjutnya adalah jika perolehan tanah tersebut setelah menikah. Maka itu menjadi harta gono gini yang menjadi harta bersama. Tidak masalah tanah tersebut atas nama ayah atau ibu. Sama saja. Mereka berhak secara bersama-sama masing-masing sama besar. (more…)

Siapa yang Wajib Membayar Pajak Jika PBB Belum Dibaliknama?

Banyak ditemui di dalam lembar SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) bahwa subjek pajak yang namanya tertera berbeda dengan pemilik saat.

Kemungkinannya adalah sebelumnya telah terjadi peralihan hak atas objek tersebut. Namun atas peralihan hak tersebut si penerima tidak mengajukan baliknama di lembar SPPT PBB tersebut.

Peralihan hak yang dimaksud di sini bisa jadi jual beli, hibah, peralihan hak karena pewarisan atau peralihan lainnya.

Pertanyaannya adalah siapa yang wajib membayar PBB atas objek tersebut. Apakah pemilik lama?

Ini bisa saja karena namanya masih tertera sebagai subjek pajak di lembar SPPT PBB.

Atau pemilik sekarang, ini yang benar. Bahwa kewajiban membayar pajak adalah pemilik dari objek pajak tersebut saat ini.

Untuk lebih jelasnya bisa kita lihat di dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (UU PBB). Lihat Pasal 4 ayat (1) dan (2):

(1) Yang menjadi Subyek Pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.

(2) Subyek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak menurut Undang-undang ini.

Nah jadi jelas terlihat di ayat (1) karena pemilik sekaranglah yang memiliki hak atas objek tersebut. Karena ia yang memiliki maka ia jugalah yang mendapatkan manfaat atas tanah dan bangunan tersebut walaupun SPPT PBB tersebut belum dibaliknama ke atas namanya. (more…)

Berapa Modal yang Dibutuhkan Untuk Bisnis Developer Properti?

Bisnis developer properti dianggap sebagai sebuah bisnis yang padat modal atau membutuhkan modal yang besar. Anggapan ini tidak sepenuhnya benar, karena ada cara tertentu untuk meminimalisir kebutuhan modal

“Pak, berapa modal yang dibutuhkan untuk memulai bisnis developer properti?”

Pertanyaan ini beberapa kali saya terima dari pembaca blog saya, asriman.com. dan peserta Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula yang saya adakan.

Terhadap pertanyaan ini saya harus jujur menjawabnya. Jumlahnya relatif, karena variabelnya banyak sekali, diantaranya; harga tanah, luas rencana proyek, lokasi, cara bayar tanah kepada pemilik lahan, besarnya kebutuhan biaya-biaya lain seperti perizinan, sertifikasi dan kondisi lokasi sehingga berpengaruh terhadap biaya persiapan.

Biaya untuk membeli lahan

Jika lahan yang akan direncanakan untuk proyek luas, maka kebutuhan terhadap modal juga lebih besar. Misalnya lahan yang akan dikembangkan seluas 1ha (10.000m2) maka modal yang jelas harus ada adalah untuk mengakuisisi lahan tersebut.

Pembayaran tanah secara tunai

Jika harga tanahnya Rp500.000 (limaratus ribu) per-meter persegi maka modal yang harus disediakan adalah Rp5 milyar rupiah. Ini untuk tanahnya saja dan dibayar tunai.

Belum lagi nanti ditambah dengan biaya mengurus sertifikat tanah, perizinan dan persiapan lahan.

Dengan luasan serupa, di lokasi lain mungkin harga tanah lebih murah, hal ini berkaitan dengan lokasi. Lokasi yang sudah ramai tentu harga tanah lebih mahal dibanding dengan lokasi yang masih sepi.

Hukum ekonomi juga berlaku di sini, jika lokasi ramai maka permintaan terhadap hunian akan tinggi (demand) maka harga akan naik. Kira-kira seperti itu.

(more…)

Backlog Perumahan; Penjegal Indonesia Emas 2045?

Amat fasih lisan politikus dan birokrat bertutur. Tahun 2045 Indonesia akan menjadi negara dengan perekonomian terbesar ke-empat di dunia. Indonesia Emas!

Musababnya saat itu Indonesia memperoleh bonus demografi dimana 64% dari 297 juta penduduk Indonesia berada pada usia produktif, ditunjang oleh pula politik tanah air yang cenderung stabil.

Kenapa tahun 2045?

Indonesia merdeka pada tahun 1945, sehingga tepat pada tahun 2045 nanti umur Indonesia sudah 100 tahun. Satu abad. Waktu yang cukup untuk menjadi hebat. Ekonomi kita kuat. Indonesia Emas!

Kita harus optimis Indonesia Emas bukan hanya jargon, bukan hanya mimpi di siang bolong. Indonesia Emas harus terwujud.

Perwujudan Indonesia Emas harus di segala bidang kehidupan. Bidang ekonomi, sosial, Iptek, pertahanan dan bidang lainnya.

Indonesia Emas merupakan pengharapan bahwa semua kebutuhan rakyat sudah terpenuhi, terutama di bidang kebutuhan primer seperti pangan, sandang dan papan.

Khusus di bidang pangan, kebutuhan masyarakat tidak hanya terpenuhi, tetapi harusnya lebih jauh lagi, terpenuhi dengan cara berswasembada. (more…)

DP Suka-Suka Konsumen, Bagaimana Strateginya?

Dalam memasarkan produk setiap developer dituntut untuk kreatif. Salah satu contohnya adalah kreatif dalam menerapkan pricing strategi, sehingga berapapun uang muka yang dimiliki calon pembeli tetap diakomodir. Timbul istilah DP suka-suka konsumen

Di materi promosi sebuah proyek properti banyak ditemui skema pembayaran uang muka (down payment, DP) dengan cara Suka-suka Konsumen. Dirimu ingin meniru? Begini caranya:

Tetapkan harga dasar

Hal pertama yang harus ditetapkan adalah harga dasar dari produk kita, harga ini merupakan harga batas bawah yang bisa ditoleransi dalam menjual.

Misalnya harga bawah produkmu adalah 500juta. Harga ini sudah termasuk harga pokok produksi dan target keuntungan dan termasuk juga kewajiban-kewajiban berupa pajak-pajak yang musti dibayarkan dan biaya lainnya.

Prinsipnya, produk kita tidak boleh dijual di bawah harga tersebut.

Dapatkan nilai appraisal rumah

Selanjutnya kita hubungi bank pemberi kredit untuk mengetahui berapa nilai appraisal dari produk kita.

Setelah mengetahui nilai appraisal maka setelahnya mudah menentukan berapa uang DP yang menjadi kewajiban konsumen. (more…)

Begini Cara Mendapatkan Tanah untuk Proyek Dengan Harga Bagus

Tanah untuk proyek harus didapatkan dengan harga yang bagus sehingga nantinya produk dapat bersaing dengan kompetitor

Membeli dengan harga yang lebih murah

Ketika akan membeli properti seseorang selalu menginginkan untuk mendapatkan harga yang bagus. Maksudnya adalah uang yang dibayarkan lebih murah dibandingkan harga properti tersebut.

Dengan demikian sebuah pameo klasik dalam membeli properti dapat dipraktekkan.

Apa maksudnya pameo klasik?

Pameo klasik dalam membeli properti itu adalah mendapatkan keuntungan ketika membeli properti, demikian menurut Dolf De Roos, PhD, seorang investor properti internasional.

Maksudnya kita mendapatkan harga yang sangat bagus ketika membeli, dengan demikian nanti ketika akan menjual lagi atau digunakan sendiri kita sudah mendapatkan keuntungan.

Jadi dijual cepatpun kita sudah pasti mendapatkan keuntungan! Kira-kira begitu maksudnya. Karena ketika seseorang menjual cepat propertinya cenderung dengan harga yang lebih murah.

Tetap untung, ya karena harga beli properti itu dulunya lebih murah.

Kata kuncinya tak lain adalah membeli properti tersebut dengan harga yang super duper murah.

Nah bagaimana caranya supaya kita mendapatkan properti dengan harga sangat murah tersebut?

Terutama properti dalam bentuk tanah untuk dikembangkan menjadi proyek properti? Mari simak lebih lanjut.

Tersedia banyak pilihan dalam waktu yang sama

Pastikan ketika mencari lahan, tersedia banyak pilihan sehingga kita dapat memilih yang paling sesuai dengan kriteria

Salah satu strategi untuk mendapatkan tanah dengan harga murah adalah dengan cara memiliki banyak pilihan dalam waktu yang sama.

Maksudnya dalam suatu waktu kita tidak hanya terpaku pada satu pilihan lokasi tanah.

Sehingga kita lebih fleksibel dalam mengajukan penawaran karena kita ada beberapa pilihan lokasi. Jika tidak deal dengan yang ini kita masih punya banyak pilihan lokasi lain. (more…)

Menghadapi Potensi Resesi dan Prospek Bisnis Properti

Resesi ekonomi diramalkan akan terjadi di tahun 2023, namun banyak yang meramalkan bahwa Indonesia akan selamat dari resesi tersebut

Warning akan potensi resesi di tahun 2023 sudah banyak kita dengar. Dari sudut pandang makro atau ekonomi global menunjukan tanda-tanda terjadinya resesi menjadi sangat mungkin.

Indonesia sebagai negara dalam kelompok Emmerging Market yaitu negara dalam proses pertumbuhan mau tidak mau akan terdapak baik secara langsung atau tidak langsung.

Pelan tapi pasti, pemerintah kita sudah mulai mengantisipasi potensi resesi. Menaikan suku bunga untuk mengurangi uang beredar untuk menjaga inflasi dan menjaga nilai tukar rupiah, pelan tapi pasti sudah diputuskan otoritas.

Mengurangi subsidi dari membakar uang untuk belanja BBM masyarakat juga pilihan yang tepat dari sudut pandang ekonomi.

Apalagi jika pengurangan dana subsidi tersebut masih bisa dialihkan untuk subsidi yang bersifat stimulus atau perangsang ekonomi.

Mungkinkan Indonesia bertahan?

Jika resesi terjadi, apakah bangsa kita bisa bertahan?

Secara teori masih sangat bisa. Sumber daya yang dimiliki Indonesia sangat mungkin sebagai modal untuk bertahan. 

Ketika resesi terjadi, semua negara bertahan dengan kekuatan sendiri-sendiri. Penghasil pangan akan mengurangi ekspor dan mengutamakan kebutuhan rakyatnya, demikian juga penghasil energi, sumber daya mineral, dan lain-lain.

Bangsa kita memiliki semua kecuali minyak bumi. Dengan posisi sebagai negara pengimpor minyak bumi, kita akan kelabakan ketika harga minyak bumi melambung.

Namun di luar itu, Indonesia akan menikmati surplus dari komoditas dan sumber daya mineral yang belum banyak di pakai di dalam negeri.

Stok masih lebih banyak untuk diekspor dengan harga melambung seperti batu bara, nikel, bouksit, timah, CPO, Rokok, Mie Instan, dan lain-lain. Ekspor barang-barang ini dengan harga surplus akan menutup minus belanja impor BBM. (more…)

Apakah Bisa Mengajukan Baliknama Sertifikat Jika Dasar Jualbeli Hanya Kuitansi atau Surat Jual Beli Di Bawah Tangan

Jika jual beli hanya berdasarkan kuitansi saja maka atas sertifikat objek jual beli tidak bisa diajukan baliknama. Hal ini diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Begini bunyinya: Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).

Atas kondisi ini solusi yang bisa dilakukan adalah melakukan penandatanganan akta jual beli. Walaupun sebenarnya pembayaran sudah lunas diterima seluruhnya oleh penjual.

Jadi secara normatif kondisi tersebut belum terjadi jual beli sehingga secara hukum sertifikat tersebut masih atas nama penjual. 

Kondisi lainnya adalah jual beli hanya berdasarkan surat jual beli di bawah tangan saja. Maka jual belinya juga tidak sah. Hal ini jika jual beli dilakukan setelah berlakunya PP No. 24/1997. Tetapi apabila jual beli di bawah tangan tersebut dilakukan sebelum terbitnya PP No. 24/1997 maka jual belinya tetap sah. 

Sehingga berdasarkan surat jual beli di bawah tangan (baik jual beli dengan meterai atau surat segel) bisa diajukan baliknama ke kantor BPN.

Hanya saja jika belum ada pembayaran pajak-pajak seperti PPh untuk penjual dan BPHTB untuk pembeli maka pajak-pajaknya harus dibayarkan pada saat pengajuan baliknama berdasarkan nilai taksiran harga saat ini. 

 

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas