asriman.com – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Bagaimana Solusinya Jika Tanah Terkurung Oleh Tanah Orang Lain

Sebidang tanah terkurung oleh bidang tanah orang lain

Kondisi ini sering terjadi, dimana sebidang tanah berada di tengah-tengah bidang tanah orang lain tanpa adanya jalan akses masuk.

Terhadap kondisi ini sebenarnya si pemilik tanah yang terkurung bisa mengajukan untuk mendapatkan akses jalan kepada pemilik tanah yang mengurungnya.

Jika tidak dapat dilakukan secara baik-baik maka bisa diajukan tuntutan perdata di pengadilan.

Nanti hakim akan gelar perkara tentang masalah tersebut. Harusnya pemilik tanah yang terkurung tersebut bisa mendapatkan akses masuk ke tanahnya.

Karena ada pengaturan tentang jalan akses ini, yaitu dalam Pasal 667 dan 668 KUH Perdata. Mari kita lihat bunyi pasal-pasal tersebut.

Pasal 667 KUH Perdata

Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.

Pasal 668 KUH Perdata

Jalan keluar ini harus dibuat pada sisi tanah atau pekarangan yang terdekat ke jalan atau perairan umum, tetapi sebaliknya diambil arah yang mengakibatkan kerugian yang sekecil-kecilnya terhadap tanah yang diizinkan untuk dilalui itu. (more…)

Syarat Mengubah HGB Menjadi Hak Milik

Ketika seseorang membeli rumah baru dari developer sertifikat atas tanah dan bangunan tersebut masih dalam kondisi HGB (Hak Guna Bangunan). Walaupun sertifikat sudah dibaliknama ke atas nama pembeli.

Jadi kondisi awal dari sertifikat atas tanah dan bangunan tersebut HGB atas developer, lalu terjadi peralihan hak berupa jual beli kepada pembeli.

Berdasarka akta jual beli diajukan baliknama ke atas nama pembeli, dalam hal ini pembelinya adalah perseorang atau individu.

HGB atas nama perseorang tersebut selanjutnya bisa diajukan perubahan menjadi SHM ke Kantor BPN.

Persyaratan yang perlu dilampirkan adalah:

Asli sertifikat HGB.
Foto copy IMB atau PBG. IMB atau PBH harus mencantumkan bahwa rumah tersebut digunakan untuk rumah tinggal. Atau IMB/PBG adalah untuk rumah tinggal. Artinya jika IMB/PBG selain rumah tinggal tidak dapat diajukan peningkatan hak menjadi SHM.
Foto copy identitas pemilik HGB. Identitas yang diperlukan diantaranya KTP dan KK.
Surat permohonan pengajuan perubahan HGB menjadi SHM.
Menandatangani surat pernyataan bahwa pemohon tidak akan memiliki SHM lebih dari 5 bidang dengan luas keseluruhan melebihi 5.000 m2.
Nanti membayar uang pemasukan ke negara yang diterbitkan pada saat pendaftaran berkas. Karena hitungan pemasukan ke negara berhubungan Zona Nilai Tanah (ZNT).
Nanti juga membayar uang pelayanan bidang pertanahan sebesar Rp50.000,-

HGB tidak lebih lemah dibanding SHM

Pada umumnya masyarakat menganggap bahwa HGB lebih lemah dibandingkan dengan SHM. Sebenarnya hal ini tidaklah tepat karena baik HGB maupun SHM merupakan bukti kepemilikan yang kuat.

Baik HGB maupun SHM merupakan amanat UUPA yang dijamin oleh negara kekuatan kepemilikannya. Hanya saja HGB memiliki jangka waktu berlaku sementara SHM berlaku selamanya.

HGB berlaku selama 30 tahun, bisa diperpanjang selama 30 tahun lagi dan haknya dapat diperbarui selama 20 tahun. Dengan demikian HGB dapat berlaku selama 80 tahun.

Dari sisi lain, HGB sama dengan SHM, misalnya keduanya dapat diperjualbelikan, dapat dijaminkan, dan dapat juga diwariskan. Jadi apapun tindakan hukum yang dapat dilakukan terhadap SHM juga dapat dilakukan terhadap HGB.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Jika Developer Membatalkan AJB setelah PPJB

AJB (Akta Jual Beli) adalah bukti peralihan hak atas tanah dan bangunan. AJB harus dibuat dengan akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Dimana di dalam AJB itu terdapat detil peralihan hak yang terdiri dari data detil subjek dan objek jual beli.

Subjek jual beli

Subjek jual beli adalah para penjual dan pembeli. Dimana di dalam AJB diwakili oleh data-data yang terdapat di dalam KTP (Kartu Tanda Penduduk).

Objek jual beli

Objek jual beli adalah tanah dan bangunan yang diperjualbelikan. Di dalam AJB objek diwakili oleh nomor sertifikat.

Objek jual beli lainnya adalah data-data yang ada dalam SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan). PBB berguna untuk menentukan nilai dari objek pajak tersebut.

Nilai PBB menentukan besarnya pajak yang harus ditanggung oleh penjual dan pembeli dalam transaksi.

Karena besarnya pajak jual beli dilihat antara nilai transaksi dan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), dilihat mana yang lebih besar. (more…)

Pajak Yang Wajib Dibayarkan Ketika Transaksi Jual Beli Properti

Setiap transaksi jual beli properti melibatkan penjual dan pembeli. Kedua belah pihak, baik penjual maupun pembeli dikenakan pajak.

Pajak untuk penjual

Untuk penjual pajak yang dikenakan adalah Pajak Penghasilan (PPh). Tentang pengertian PPh ini diatur dalam Pasal 1 PP 34/2016, pajak penjualan tanah adalah “penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari:

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, terutang pajak penghasilan (“PPh”) yang bersifat final.

Besarnya PPh ini bisa berbeda-beda tergantung kondisi transaksi properti tersebut. Berikut beberapa kondisi tersebut:

0% atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara (BUMN) yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, atau badan usaha milik daerah (BUMD) yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud undang-undang mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
1% atas dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah subsidi atau perumahan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
2,5% dari jumlah bruto nilai transaksi selain perumahan sederhana.

Contoh perhitungan PPh: (more…)

Inilah Kenapa Anda Harus Selalu Melakukan Evaluasi Terhadap Program Marketing Proyek

Program marketing proyek perlu dievaluasi terus menerus supaya sesuai dengan target yang ditetapkan. Karena pencapaian target marketing adalah wajib hukumnya dalam pengembangan proyek

Selalu evaluasi program marketing Anda

Program marketing proyek yang sudah dijalankan harus selalu Anda evaluasi dalam jangka waktu tertentu. Bisa tiap minggu, tiap 3 hari sekali bahkan tiap hari.

Tujuannya adalah supaya dapat diketahui apakah strategi marketing yang diterapkan tersebut berjalan efektif atau malah tidak menghasilkan penjualan sesuai target.

Jika dengan pola marketing yang sudah dilakukan penjualan sudah bagus maka itu harus dipertahankan dan sedapat mungkin harus ditingkatkan.

Tapi jika penjualan gagal memenuhi target maka harus ada evaluasi dan perbaikan supaya penjualan sesuai dengan perencanaan dan ekspektasi.

Evaluasi dilakukan dalam bentuk meeting harian, mingguan atau bulanan. Dalam rapat evaluasi akan ditemukan hal-hal yang perlu diperbaiki atau yang perlu ditingkatkan.

Seperti, apakah tenaga marketing yang perlu diberi insentif, harga produk yang kemahalan, langgam desain yang perlu menyesuaikan dengan selera kekinian, anggaran yang perlu ditambah, besarnya uang muka dan angsuran yang musti diutak-atik lagi, proyek musti ikut pameran perumahan, penawaran kepada konsumen kolektif, harus membangun rumah contoh, atau bahkan Anda harus merubah strategi marketing.

Memberikan insentif tambahan kepada tenaga marketing

Pemberian insentif kepada tenaga marketing bisa juga dilakukan untuk menambah semangat mereka bekerja

Dalam meeting evaluasi mungkin saja ternyata tenaga marketing kurang semangat dalam bekerja karena mereka merasa tidak ada dorongan yang kuat dalam bekerja. (more…)

Strategi Kerjasama Pembangunan Perumahan antara Investor, Developer dan Pemilik Lahan

Untuk membangun sebuah proyek properti dapat dilakukan secara kerjasama antara beberapa pihak, yaitu investor, pemilik lahan dan developer sebagai pengelola proyek

Harga tanah semakin mahal

Semakin hari harga tanah semakin mahal karena memang tidak ada lagi tanah yang diciptakan Tuhan. Tanah yang ada sekarang ya seitu-itunya.

Namun manusia terus bertambah dan membutuhkan tanah untuk tempat tinggal, sehingga ada persaingan antar manusia dalam mendapatkan tanah untuk tempat tinggal tersebut. Semakin tinggi persaingan semakin mahal harga tanah.

Untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal tersebut maka orang yang berprofesi sebagai pengembang terus mambangun tempat tinggal seperti rumah atau apartemen.

Karena harga tanah semakin mahal maka untuk membangun sebuah perumahan dibutuhkan modal yang lumayan besar, terutama modal untuk menyediakan lahan tersebut.

Oleh karenanya hanya perusahaan developer yang memiliki modal besarlah yang bisa membangun sebuah perumahan atau proyek properti lainnya.

Namun tidak tertutup kemungkinan orang yang kekurangan modal dapat membangun perumahan. Salah satu strateginya adalah kerjasama dengan investor dan pemilik lahan.

Investor tugasnya adalah menyediakan modal, developer tugasnya mengelola proyek sementara pemilik lahan menyediakan lahannya untuk dibangun proyek.

Tugas seorang investor dalam sebuah proyek kerjasama lahan

Dalam pengembangan sebuah proyek properti, peran investor amat vital yaitu sebagai penyedia modal untuk proyek. (more…)

Tidak Semua Jenis Hak Tanah Dapat Dibangun Perumahan; Jenis Hak Tanah Apa Saja yang Bisa Dibangun Perumahan

Ada beberapa jenis hak atas tanah yang berlaku di Indonesia, diantaranya Hak Milik (HM), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Pengusahaan Lahan (HPL), Hak sewa, Hak membuka tanah, Hak memungut hasil hutan.

Namun yang bisa dibangun perumahan adalah HM, HGB dan HP. Mari kita lihat pengertian masing-masing jenis hak tersebut:

Hak Milik

Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah serta dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Hak milik dapat diberikan kepada Warga Negara Indonesia, bank negara, perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian, badan-badan keagmaan, badan-badan sosial.

Hak milik dapat dibangun perumahan, tetapi jika pengembang yang akan membangun tersebut adalah perseroan terbatas (PT) HM tersebut harus diubah haknya terlebih dahulu menjadi HGB karena sebuah PT tidak dapat memiliki Hak Milik. (more…)