asriman.com – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Begini Cara Menetapkan Harga Perumahan dengan Strategi Harga Progresif

Banyak strategi penetapan harga yang bisa diterapkan dalam menjual perumahan. Dimana tujuannya ditetapkan strategi penetapan harga itu adalah untuk memastikan bahwa penjualan proyek sesuai dengat target yang sudah ditetapkan.

Salah satu strategi penetapan harga yang bisa Anda terapkan adalah dengan cara penetapan harga progresif.

Inti dari penetapan harga progresif ini adalah ada perbedaan harga untuk keadaan tertentu atau perbedaan harga karena waktu.

Perbedaan harga karena keadaan tertentu maksudnya adalah harga ditetapkan sesuai dengan kondisi proyek. Apakah proyek sudah ada pembangunan, atau masih dalam kondisi persiapan lahan. Kondisi proyek lainnya yang bisa Anda jadikan patokan untuk menerapkan perbedaan harga adalah pada saat launching, pada saat proyek pada masa pertumbuhan, profit tinggi pada saat penjualan sesuai target dan penerapan harga khusus untuk unit proyek yang tersisa.

Demikian juga penerapan strategi perbedaan harga karena perjalanan waktu. Misalnya harga yang berlaku saat ini hanya untuk bulan ini saja. Bulan depan akan ada kenaikan harga. Atau bisa juga dengan iming-iming bahwa harga saat ini di-bundling dengan beberapa bonus yang sekira menarik untuk konsumen. Bonus yang umum diberikan adalah semi furnish, ada tambahan kanopi, tambahan peralatan rumah tangga dan kebutuhan lainnya seperti AC, TV, dan lain-lain.

Profit Kecil pada Saat Penjualan Perdana (Launching)

Pada tahap ini proyek masih dikategorikan sebagai tahap merintis yang ditandai dengan adanya pengerjaan persiapan lokasi, yang meliputi:

Pembersihan lahan/land clearing; kondisi ini ditandai dengan adanya kegiatan membersihkan lahan dari semak-semak, rumput-rumput atau pepohonan, puing-puing bangunan. Dengan adanya pembersihan lahan ini akan memberikan pesan kepada calon pembeli bahwa lokasi sudah ada pengerjaan.
Cut and fill; kegiatan cut and fill meliputi meratakan lokasi jika permukaan lahan tidak rata. Kegiatan ini mungkin membutuhkan biaya yang besar jika kondisi lokasi berkontur. Tetapi mungkin saja hanya meratakan sedikit saja, jika kondisi lahan sudah cenderung datar.
Pengurugan—jika diperlukan; pengurukan diperlukan jika elevasi lahan proyek masih lebih rendah dari rekomendasi peil banjir dari pemerintah daerah setempat. Kegiatan ini membutuhkan biaya yang lumayan besar karena perlu mendatangkan material dari luar.
Pembangunan pagar keliling, dan pekerjaan persiapan lainnya; pagar keliling dibutuhkan jika perumahan yang dibangun adalah perumahan kelas menengah ke atas. Karena mereka pada umumnya membutuhkan keamanan dan privasi untuk tempat tinggalnya. Tetapi untuk perumahan murah atau perumahan subsidi tidak perlu dibuat pagar keliling karena pembangunan pagar keliling ini membutuhkan biaya yang lumayan besar.

Selain itu pada tahap ini juga dilakukan pekerjaan sarana dan prasarana, yang meliputi:

Pembangunan jalan, sekurangnya jalan yang dibangun berupa penggalian base jalan.
Saluran drainase.
Sambungan listrik.
Sambungan air, jika diperlukan.
Pembangunan gerbang.
Pembangunan pos satpam.
Pembangunan taman dan lain sebagainya.

(more…)

Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank

Ada banyak developer properti, terutama skala kecil yang mempraktekkan bisnis pengembangan properti tanpa bantuan bank. Dengan strategi tertentu pengembangan proyek properti tanpa bank bisa saja dilakukan, tentu ada syarat dan ketentuannya. Beberapa syarat yang harus dipenuhi adalah harus punya modal sendiri atau modal dari orang lain, bisa menjual dengan cara tunai atau bertahap dengan uang muka pembelian (DP) cukup besar.

Hal ini penting untuk diperhatikan karena modal untuk mengembangkan proyek tersebut mutlak dipunyai karena segala kegiatan proyek membutuhkan modal di awal. Kegiatan yang membutuhkan modal di awal tersebut misalanya untuk melakukan persiapan lahan, mengurus perizinan atau membayar DP tanah. Akan lebih banyak lagi modal yang dibutuhkan jika tanah belum atas nama developer, karena ketika mengajukan sertifikat akan timbul biaya dan pajak.

Harus punya modal sendiri

Jika Anda ingin mengembangkan proyek properti tanpa bank, itu bisa. Syarat pertama adalah Anda sudah harus ada modal untuk memulai mengerjakan proyek properti Anda. Karena bagaimanapun untuk memulai proyek tetap membutuhkan modal. Hanya itu pilihannya, lain halnya jika Anda membuka diri untuk mendapatkan modal dari bank, ada beberapa skema pembiayaan bank yang bisa Anda manfaatkan. Bisa dalam bentuk kredit pemilikan lahan (KPL) atau kredit kontruksi, kredit yasa griya (KYG) atau jenis kredit lainnya.

KPL merupakan kredit yang diberikan oleh perbankan kepada developer untuk membeli lahan. Namun saat ini KPL terbatas hanya untuk perumahan subsidi. Sementara Kredit Konstruksi dan KYG kurang lebih sama yaitu kredit untuk developer untuk membangun proyek.

Selain itu pembiayaaan yang bisa dimanfaatkan adalah KPR (Kredit Pemilikan Rumah). KPR ini diberikan kepada pembeli rumah. Namun ini sangat membantu developer untuk membangun karena untuk membangun unit rumah yang dibeli konsumen bisa mengandalkan KPR. KPR semacam ini disebut KPR inden yaitu akad kredit dengan konsumen dapat dilakukan sebelum unit rumah dibangun.

Jadi jika tidak mengajukan pembiayaan kepada perbankan, maka Anda sebagai developer harus memanfaatkan skema pembiaayaan mandiri. Bisa dari modal sendiri, bisa juga modal dari orang lain atau dari teman, investor, saudara dan lain-lain.

Modal dari orang sekitar bagi developer baru

Bagi developer properti pemula akan lebih baik berharap terlebih dahulu kepada orang-orang di sekitar kita untuk membantu permodalan proyek.

Karena jika Anda meminta orang lain untuk menjadi investor mereka akan melihat banyak hal sebelum setuju membiayai proyek Anda. Mereka akan menaruh perhatian kepada portofolio Anda, karakter, dan lain-lain.

Portofolio diperlukan karena mereka tentu ingin uang mereka aman, betul dikelola oleh orang yang berkompeten. Selain tentu saja mereka membutuhkan orang dengan karakter terpuji yang mengelola uang mereka.

Inilah sebabnya Anda harus terlebih dahulu mendekati orang-orang yang kenal apakah orang di lingkaran persaudaraan, pertemanan atau siapapun yang tidak mungkin tidak percaya kepada Anda.

Dapatkan mereka maka jalan Anda untuk mendapatkan pemodal menjadi lebih mudah.

Dalam hal meminta orang-orang yang kita kenal untuk menjadi mitra investor, track record Anda sangat menentukan. Karena mereka adalah orang-orang yang berhubungan dengan Anda sejak masa lalu.

Jadi jika dulu Anda pernah berbuat tidak baik mereka pasti tahu dan itu menjadi alasan yang cukup untuk menolak penawaran kerjasama dari Anda. 😀 (more…)

Begini Urutan Kerja Developer Properti untuk Konsumen yang Membeli Cash Bertahap

Dalam penjualan perumahan lazim dilakukan beberapa jenis pembayaran oleh konsumen, diantaranya pembayaran secara tunai atau cash keras, tunai bertahap dan dengan bantuan pembiayaan kredit pemilikan rumah (KPR). Masing-masing cara bayar tersebut ada kelebihan dan keurangannya. Untuk pembayaran tunai keras keuntungannya bagi developer adalah developer mendapatkan uang masuk sebesar harga produk. Di samping itu proses juga cepat karena tidak ada proses penilaian dari lembaga keuangan seperti jika pembelian dengan KPR.

Kekurangan pembelian dengan cara tunai keras ini adalah biasanya ada pengurangan harga. Karena hal yang membuat konsumen mau membeli secara tunai, apalagi pada saat pembayaran tunai tersebut rumah belum dibangun, adalah adanya diskon harga.

Cara pembelian oleh konsumen dengan cara tunai bertahap kelebihannya kurang lebih sama dengan pembayaran tunai yaitu developer cepat mendapatkan uang masuk tanpa adanya proses perbankan. Hanya saja penerimaan harganya tidak sekaligus tetapi bertahap sesuai dengan kesepakatan dan kesanggupan konsumen. Dengan pejualan tunai bertahap ini diharapkan tenor bertahapnya tidak terlalu lama, 3 tahun adalah jangka waktu ideal.

Kekurangannya jika pembayaran dengan tunai bertahap ini adalah adanya resiko telat bayar atau gagal membayar cicilan. Sehingga di dalam PPJB ketika kesepakatan terjadi harus dicantumkan cara penyelesaian jika konsumen tidak membayar cicilan. Inilah pembeda dengan bank sebagai kreditur karena kalau dengan bank, bank sudah memiliki mekanisme sendiri jika terjadi gagal bayar.

Pembayaran selanjutnya adalah pembayaran dengan KPR. Cara bayar KPR ini merupakan cara pembelian yang paling banyak digunakan oleh masyarakat ketika membeli rumah. Dari sisi pengembang cara bayar KPR ini sama saja dengan pembelian secara tunai karena ia menerima pembayaran harga rumahnya ketika terjadi akad kredit dengan pembeli. Walaupun pada saat akad rumah belum dibangun. Jika rumah belum dibangun ketika akad terdapat mekanisme pencairan dari bank. Pencairan dilakukan bank secara bertahap terhadap developer sesuai dengan progress pembangunan rumah.

Untuk langkah pembelian dengan tunai bertahap sudah dibahas di beberapa artikel, kali ini kita bahas tentang pembangunan unit dan alur kerja seorang developer properti jika pembelian dari konsumen adalah tunai bertahap.

Apa saja tahapan-tahapan kerjanya? Mari kita bahas.

Penerimaan Uang Tanda Jadi dari Konsumen

Uang tanda jadi (UTJ) dari konsumen diterima ketika konsumen setuju untuk membeli unit diikuti dengan ditandatanganinya booking form atau form pemesanan kaveling.

Dalam booking form tersebut tertera lokasi unit yang dipesan oleh konsumen dan kesepakatan harga. Misalnya ada konsumen yang ingin membeli unit di Blok A-1 atau Unit yang berada di Blok A Nomor 1.

Selain itu juga dicantumkan harga rumah dan tahapan pembayarannya. Kapan akan dibayarkan uang muka yang diikuti dengan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).

Petugas dari developer yang mengurus UTJ ini adalah bagian marketing. Petugas bagian marketinglah yang mengurus dan menyediakan semua persyaratan yang harus disediakan oleh konsumen.

Jamak terjadi kalau konsumen meminta perubahan bentuk bangunan atau mungkin saja ada pekerjaan tambah atau kurang dalam hal spesifikasi dan bentuk bangunan. Jika ada permintaan seperti ini bagian marketing harus berkoordinasi dengan bagian desain atau arsitek, tentu saja dengan sepengetahuan site manager.

Contoh booking form ini ada di bonus dokumen untuk peserta workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula.

Penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

PPJB ditandatangani sesuai dengan waktu yang dijadwalkan ketika konsumen membayar uang tanda jadi dan menandatangani booking form, umumnya satu bulan setelah UTJ cukup untuk mempersiapkan segala sesuatunya.

PPJB ditandatangani setelah desain rumah disetujui oleh konsumen dan uang muka pembelian rumah sudah dibayarkan. (more…)

Begini Cara Bikin MoU dengan Konsumen Kolektif

Pembelian rumah oleh konsumen kolektif sangat membantu dalam penjualan proyek. Jika itu beneran terjadi maka masalah proyek terselesaikan. Karena pada umumnya masalah proyek adalah penjualan. Apapun masalah yang terjadi di proyek, yang paling umum adalah masalah cashflow, itu semua akan terselesaikan jika penjualan lancar.

Tetapi sebelum proses terjadinya penjualan tersebut, ada beberapa langkah yang musti dilakukan, diantaranya adalah membuat perjanjian dengan para konsumen tersebut secara kolektif. Para pembeli dalam perjanjian tersebut biasanya diwakili oleh pengurus koperasi, bagian HRD atau bagian lainnya yang dapat mewakili para pambeli secara kolektif.

Banyak alumni workshop yang datang kepada saya untuk berdiskusi tentang surat perjanjian pembelian rumah secara kolektif. Dari perjanjian yang sudah ada tersebut jika pembeli dari instansi pemerintah, pembeli diwakili oleh pengurus koperasi karyawan. Sedangkan jika pembeli tersebut dari perusahaan atau pabrik swasta diwakili oleh divisi human resource department (HRD). Kadang bisa juga diwakili oleh koperasi karyawan, bahkan ada juga dari organisasi atau serikat pekerja.

Dari sisi penjual, developer sudah amat jumawa karena dengan adanya memorandum of understanding (MoU) ini ia merasa sudah mendapatkan banyak konsumen untuk calon proyeknya.

Lalu apa yang terjadi?

Ternyata pembeli yang dijanjikan seperti di dalam MoU masih berupa data mentah. Hanya berupa daftar nama karyawan. Belum terkonversi menjadi konsumen. Artinya MoU tersebut belum menjamin bahwa anggota koperasi atau karyawan yang di bawah koordinasi HRD belum tentu bersedia membeli. Musababnya macam-macam, mungkin saja mereka memang belum berminat membeli rumah, atau tidak bisa membeli rumah karena alasan keuangan dan kemampuan keuangan.

Oleh karena itu MoU dengan pembeli kolektif ini perlu dipertajam lebih dulu. Perlu dibuat scheme yang betul-betul menjamin bahwa calon pembeli seperti tercantum dalam MoU betul-betul akan menjadi pembeli. Tidak hanya daftar nama yang bahkan mereka sendiripun tidak tahu akan membeli rumah.

Karena tak jarang si pembeli kolektif (dalam hal ini perwakilan yang menandatangani MoU) hanya seperti menembak di atas kuda.

Maksudnya? (more…)

Begini Cara Mendapatkan Untung dari Membeli Tanah Sengketa

Membeli tanah yang sedang bersengketa bisa saja memberikan keuntungan apabila paham potensi suatu lahan dan bisa memetakan masalah dan mitigasi resikonya. Memahami potensi suatu lahan maksudnya jika Anda ingin membeli tanah yang sedang bersengketa Anda harus memahami lahan tersebut bisa dibangun apa.

Nanti pengembangannya bisa dilakukan sendiri atau dijual lagi dan mendapatkan keuntungan dari selisih harga. Maka terhadap kondisi ini seseorang yang ingin membeli tanah sengketa harus paham betul harga kelayakan di lokasi tersebut. Nanti harga akuisisi jika dibandingkan dengan harga kelayakan maka harga tanah masih lebih murah.

Harga akuisisi maksudnya harga tanah ditambahkan dengan biaya-biaya yang mungkin timbul. Biaya tersebut misalnya biaya kompensasi kepada pihak-pihak yang bersengketa.

Selanjutnya pemahaman yang musti dimiliki adalah pemahaman terhadap resiko dan mitigasinya. Resiko yang paling mungkin adalah berlanjutnya sengketa ke ranah hukum. Hal ini musti dihindari, karena jika berlanjut ke ranah hukum maka diperlukan waktu dan biaya tambahan. Hal ini menjadi rumit karena selesainya sengketa bisa memakan waktu bertahun-tahun. Ini suatu kerugian.

Penyelesaian yang musti diupayakan adalah penyelesaian di luar jalur hukum. Semua pihak yang bersengketa harus bersedia damai. Walau mungkin saja akan ada biaya tambahan biaya terhadap penyelesaian di luar hukum ini. Penambahan biaya yang mungkin timbul ini sudah harus di perhitungkan sebagai harga akuisisi tanah. Jadi harga akuisisi tanah ditambah dengan biaya-biaya tambahan seperti biaya kompensasi terhadap para pihak yang sedang bersengketa itulah yang dianggap sebagai harga akuisisi. Dan diharapkan harga akuisisi ini tetap lebih murah dibandingkan dengan harga pasaran tanah di sekitar lokasi.

Itulah sebabnya ada orang yang berprofesi sebagai pembeli untuk tanah-tanah yang sedang bersengketa, karena dari pengalaman mereka harga tanah yang sedang bersengketa pada umumnya jauh di bawah harga pasar.

Siapkan jaring pengaman

Tidak salah apa yang mereka lakukan asalkan sudah disiapkan jaring pengamannya. Mereka berani memasuki bisnis properti dengan pola seperti itu tentu sudah memperhitungkan resiko dan sudah sangat siap mengantisipasinya.

Seyogianya mereka sudah mempersiapkan tim legal yang akan meneliti permasalahan sengketa dari sisi hukum dan mempersiapkan jalan keluar yang akan ditawarkan kepada masing-masing pihak yang bersengketa.

Intinya dia sudah memetakan permasalahan sebelum menawarkan solusi. Yang pasti tentu dia tidak ingin konyol masuk ke pusaran sengketa pertanahan kan?

Memetakan sengketa

Begini strategi yang dimainkannya, langkah pertama adalah memetakan sengketa, melihat siapa-siapa saja yang bersengketa, menemui mereka untuk membicarakan kemungkinan solusi yang ditawarkan. (more…)

Begini Cara Menganalisa Harga Tanah yang Layak Dijadikan Proyek

Seorang developer harus pintar dalam menganalisa harga tanah. Karena menganalisa harga tanah merupakan pekerjaan penting, krusial ketika akan mengakuisisi lahan. Karena harga merupakan salah satu pertimbangan utama dalam menilai kelayakan tanah untuk dijadikan proyek properti, di samping kondisi fisik, legalitas dan kondisi lainnya tentu saja.

Suatu bidang tanah tidak layak untuk diakuisisi jika harganya lebih tinggi dibanding harga wajarnya walaupun lokasinya bagus, bentuk tanah dan fisiknya juga bagus, tanahnya sudah bersertifikat dan tidak ada sengketa. Inilah salah satu penyebab sebuah proyek properti terkendala dalam penjualan. Harganya kalah bersaing dengan kompetitor.

Apalagi untuk rumah menengah ke bawah, harga merupakan pertimbangan utama. Beda harga sedikit saja bisa membuat mereka tidak jadi membeli.

Di samping harga tanah, faktor lainnya yang menjadi pertimbangan adalah kondisi fisik. Sebenarnya kondisi fisik ini ada hubungannya juga dengan harga tanah. Karena jika kondisi fisik belum siap bangun maka dibutuhkan waktu dan biaya untuk membuat lahan menjadi siap bangun. Jadi jika harga akuisisi masih murah perlu dipertimbangan juga biaya yang dibutuhkan untuk persiapan lahan tersebut. Apalagi harga tanah sudah mahal atau setara harga pasar maka ada tambahan biaya untuk melakukan persiapan.

Demikian juga jika legalitas belum bersertifikat maka diperlukan langkah tambahan yaitu mengurus sertifikat. Termasuk memperhitungkan waktu pengurusannya.

Jadi sebelum mengakuisisi sebidang lahan untuk dijadikan proyek properti Anda bisa melakukan langkah di bawah ini untuk memastikan bahwa harga tanah tersebut layak; menganalisa proyek yang sudah ada di lokasi dengan menjadi detektif pasar. Selanjutnya jika sudah mendapatkan data bisa lakukan jurus ATM.

Selain tentu saja jika lahannya luas untuk proyek besar Anda tidak harus melakukannnya sendiri. Anda bisa meng-hire properti konsultan untuk melakukan analisis tersebut. Nanti hasil analisanya akan memberikan rekomendasi tentang kelayakan proyek sambil ada juga saran-saran dalam perencanaan proyek nantinya.

Berpedoman Kepada Proyek Perumahan yang Sudah Ada

Untuk menganalisa harga tanah ditawarkan, hal pertama yang harus Anda lakukan adalah melihat dan menganalisa harga perumahan yang juga dikembangkan di sekitar lokasi.

Jarak sampai 5 kilometer—asalkan masih berada di kelas jalan yang sama—masih bisa dijadikan perbandingan langsung. (more…)

Begini Langkah-langkah dalam Mengurus Perijinan Townhouse

Townhouse adalah komplek perumahan yang berada di tengah kota. Biasanya jumlah unit rumah di komplek tersebut tidak terlalu banyak. Setidaknya bukan sebuah kawasan perumahan besar dengan berbagai fasilitas. Untuk membangun townhouse ini diperlukan perizinan. Langkah yang harus dilakukan adalah memastikan bahwa peruntukan lokasi sesuai dengan perencanaan, advice planning, membuat siteplan dan IMB/PBG.

Konsultasi Peruntukan Lokasi ke Pemda Setempat

Untuk mengurus perijinan townhouse, langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah mengkonsultasikan peruntukan lokasi ke pemda setempat. Pentingnya konsultasi peruntukan ini karena tidak semua lahan bisa dibangun townhouse.

Selanjutnya, setelah dipastikan peruntukan lahan tersebut bisa dibangun townhouse, Anda juga harus memastikan bahwa aspek teknis lainnya juga harus memberikan kondisi ideal untuk pembangunan kompleks townhouse, seperti prosentase kaveling efektif dan Koefesien Dasar Bangunan (KDB) di lokasi tersebut. Dimana kaveling efektif dan KDB yang ideal untuk townhouse adalah 60%.

Kaveling efektif 60% mengandung pengertian bahwa dari luas total tanah, yang bisa dijadikan kaveling-kaveling untuk dijual adalah 60%-nya.

Misalnya luas lokasi adalah 5.000 m2, maka luas tanah yang bisa dijadikan kaveling-kaveling untuk dijual adalah 60% dari 5.000 m2 yaitu 3.000 m2. (more…)

Ini Dia Beberapa Pilihan Bisnis di Bidang Properti yang Bisa Anda Jalani

Bisnis properti itu luas dan bisa dimasuki oleh siapa saja dan tentu saja banyak pilihan bisnis yang bisa Anda jalani di bidang properti, diantaranya menjadi developer. Menjadi developer sebenarnya bisa dibagi lagi menjadi beberapa konsentrasi seperti developer perumahan subsidi, developer townhouse, dan menjadi developer properti perorangan. Selain itu ada juga orang menjadi developer properti dengan menjadi pebisnis kaveling tanah, broker properti, flipper dan menjadi investor properti. Tentang ini sudah banyak dibahas dalam beberapa artikel.

Selanjutnya, selain pilihan bisnis di atas masih ada lagi pilihan bagi Anda yang ingin berbisnis di bidang properti. Diantaranya adalah bisnis dengan membeli properti yang sudah jelek untuk direnovasi dan dijual lagi, menjadi kontraktor, mendirikan jasa konsultan manajemen konstruksi, mendirikan jasa konsultan perencana atau konsultan pengawas, berbisnis properti dengan membeli saat lelang eksekusi, mendirikan jasa konsultan developer, mendirikan jasa pengurusan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), mendirikan jasa pengurusan sertifikat dan perijinan proyek. Inilah yang akan dibahas dalam artikel ini.

Mainkan Jurus Renovasi

Strategi bisnis dengan seperti ini mudah dilakukan, yaitu dengan cara membeli rumah yang sudah jelek, renovasi lalu jual lagi. Kerjaan utamanya adalah mencari properti yang sekira menguntungkan untuk dijalankan bisnis dengan cara seperti ini. Dan tentu saja musti dilengkapi dengan pengetahuan tentang harga properti sekitar. Tahu mana properti yang di bawah harga pasar, mana yang harga so so dan mana yang mahal ngga ketulungan. Ini contohnya

Sebuah rumah kecil dijual di daerah Kebon Jeruk, Jakarta Barat. Luas tanahnya hanya 70 m2 dengan bangunan 1 lantai. Karena kondisi rumahnya yang butuh renovasi, rumah tersebut dijual dengan harga 300 juta rupiah.

Diperkirakan untuk renovasi membutuhkan biaya sekitar 45 juta rupiah, sehingga modal untuk properti ini terhitung 345 juta rupiah. Setelah renovasi selesai dalam jangka waktu 3 bulan maka rumah ini dijual lagi dengan harga 500 juta rupiah. (more…)